Che tu abbia un immobile a Bologna o altrove, se la tua intenzione è adibirlo ad affitti brevi, dovrai far particolarmente attenzione a tutte le novità introdotte a partire dal 2026. Da un lato, quello nazionale, c’è la Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025), la quale ha ridisegnato le regole fiscali a partire dal 2026; dall’altro, quello locale bolognese, ci sono diverse novità che è bene che tu conosca, prima di avviare un’attività (imprenditoriale o non imprenditoriale, non importa) legata alla gestione degli affitti brevi.
Ne ho già parlato in parte nell’articolo dedicato alle novità del 2024, che ti consiglio di rileggere se non lo hai ancora fatto: è la base su cui si innestano le modifiche di cui ti parlerò in questo articolo, dove avrai modo di leggere il quadro aggiornato al 2026, sia dal punto di vista fiscale che da quello della normativa locale.
Cominciamo!!
Cosa si intende per affitto breve?
Prima di entrare nel merito delle novità, scrivo una rapida precisazione che serve soprattutto a chi si avvicina a questo tema per la prima volta.
Per contratto di locazione breve, si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni e stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata. Questa definizione è contenuta nell’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 2017, il punto di riferimento normativo che regola il settore a livello nazionale.
La tassazione degli affitti brevi nel 2026: cosa rimane invariato
Come ti avevo già spiegato nell’articolo del 2024, chi affitta un immobile in locazione breve ha due opzioni per la tassazione dei canoni percepiti:
- IRPEF ordinaria: ovvero il regime di tassazione ordinario ad aliquote progressive. Se decidi di adottare l’IRPEF ordinaria, ti ritroverai a dover dichiarare i canoni percepiti assieme ad eventuali altri redditi (come i redditi da lavoro dipendente o le pensioni, ad esempio), con il rischio di ricadere in scaglioni di reddito più elevati. Per contro, aumentando l’IRPEF a tuo carico, aumenta anche quella che si chiama capienza fiscale, ovvero la tua possibilità di recuperare maggiori spese detraibili;
- cedolare secca: è il regime di tassazione che ti permette di assoggettare i canoni percepiti a un’imposta sostitutiva del 21% (10% in caso di contratti a canone concordato). Sulla carta è un regime fiscale molto vantaggioso rispetto al precedente ma ha lo svantaggio di non permettere la detrazione di alcuna spesa personale.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi?
Proprio con specifico riferimento al secondo caso, la cedolare secca, la Legge di Bilancio 2026 ha confermato le aliquote già previste a partire dal 2024 per i contribuenti che adibiscono ad affitti brevi più di un immobile:
- 21% su un immobile a tua scelta;
- 26% su tutti gli altri immobili.
La scelta dell’immobile non è definitiva e provo a chiarirti il tutto con un esempio. Hai due immobili (A e B), entrambi in locazione breve a cedolare secca. Nel 2025 hai conseguito 10.000,00 euro di affitti per l’immobile A e 8.000,00 euro per l’immobile B. Ti conviene scegliere di assoggettare l’immobile A all’aliquota del 21%, lasciando all’immobile B l’aliquota del 26%; pagheresti infatti 2.100,00 euro di imposta per l’immobile A e 2.080,00 euro per l’immobile B per un totale di 4.180,00 euro. Se tu invertissi le scelte, ti ritroveresti 2.600,00 euro per l’immobile A e 1.680,00 euro per l’immobile B, per un totale di 4.280,00 euro (quindi, anche se di poco, pagheresti di più rispetto alla prima scelta).
Ora supponi che, nel 2026, gli importi dei canoni si invertano. Se la scelta di assoggettare al 21% l’immobile A fosse definitiva, ti ritroveresti a pagare un totale di 4.280,00 euro di imposta a cedolare secca. Per fortuna, in sede di dichiarazione dei redditi relativi al 2026, potrai cambiare la tua scelta e decidere di assoggettare al 21% i canoni percepiti per l’immobile B.
Da quando scatta l’obbligo di partita IVA?
Eccoci arrivati finalmente alla novità in vigore dal 2026.
Fino al 31 dicembre 2025, infatti, la presunzione di attività imprenditoriale scattava a partire dal quinto immobile destinato a locazione breve. Dal 1° gennaio 2026, questa soglia si è abbassata drasticamente: la presunzione scatta dal terzo immobile.
Ciò significa che se, nel corso del 2026, destini tre o più immobili ad affitti brevi, la legge presume automaticamente che tu stia esercitando un’attività imprenditoriale. Le conseguenze sono rilevanti:
- obbligo di apertura della partita IVA (il codice ATECO più appropriato è il 55.20.42 – servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze);
- nessuna cedolare secca in quanto è un regime che può essere applicato solo da locatori non titolari di partita IVA: i redditi da locazione breve sono da assoggettare a IRPEF o, eventualmente, al regime forfettario;
- richiesta di una SCIA per attività di case e appartamenti per vacanze (di carattere imprenditoriale);
- iscrizione al Registro delle Imprese;
- possibile iscrizione all’INPS nella gestione Commercianti (affittacamere), con i relativi obblighi contributivi (ma su questo ci sono delle sentenze della Cassazione che hanno sancito l’esonero in determinati casi).
Devo aprire la partita IVA solo in caso di più di tre immobili adibiti ad affitti brevi?
Purtruppo la risposta è no: devo infatti precisarti che, indipendentemente dal numero di immobili, l’obbligo di apertura della partita IVA scatta anche nel momento in cui, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, vengono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile, quali:
- la fornitura della colazione;
- la somministrazione di pasti;
- la messa a disposizione di auto a noleggio;
- la messa a disposizione di guide turistiche;
- la messa a disposizione di interpreti.
Tali servizi richiedono un livello seppur minimo di organizzazione (non compatibile con il semplice contratto di locazione) e qualificano l’attività come imprenditoriale.
Restano invece compatibili con il regime delle locazioni brevi (senza obbligo di partita IVA) i seguenti servizi accessori:
- la fornitura di biancheria;
- la pulizia dei locali;
- la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.
Questi servizi sono considerati strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e non determinano la qualificazione imprenditoriale dell’attività.
Come funziona a Bologna?
Chiudo questo articolo parlandoti della realtà della mia città, Bologna, il cui 2026, sul fronte affitti brevi, è iniziato con un’importante novità.
Come ricorderai, nel 2024 il Comune di Bologna aveva introdotto una serie di restrizioni agli affitti brevi attraverso una variante al Piano Urbanistico Generale (PUG): in particolare, era stata creata una nuova destinazione d’uso (la B3, ovvero “immobili abitativi ad uso turistico”). In aggiunta, il Comune di Bologna aveva stabilito un limite minimo di 50 metri quadrati per le unità immobiliari destinate ad affitti brevi nel centro storico. Una serie di regole che aveva trovato il disappunto di diverse associazioni di categoria che, ritenendole eccessivamente restrittive, hanno deciso di ricorrere al Consiglio di Stato.
Ebbene, a fine 2025 il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso annullando queste modifiche, travolgendo tutto l’impianto restrittivo introdotto dal Comune sul fronte degli affitti brevi.
Cosa comporta questa sentenza?
Le conseguenze di tale sentenza sono importanti:
- per il 2026, è possibile avviare nuove attività di affitto breve sulla base della normativa precedente, quella vigente prima dell’introduzione della destinazione d’uso B3 nonché dell’introduzione dei limiti per le unità immobiliari situate nel centro storico di Bologna;
- chi aveva visto la propria SCIA bloccata o dichiarata inefficace sulla base delle nuove regole comunali può ora ripresentare la propria posizione;
- chi aveva subito danni a causa del diniego dell’autorizzazione può valutare di richiedere il risarcimento.
Quindi, a oggi, posso aprire liberamente un’attività di affitti brevi a Bologna?
In realtà, il panorama normativo attuale è incerto. Il Comune di Bologna, infatti, sta già discutendo la cosiddetta Variante 2, con l’intento di correggere le obiezioni sollevate dai giudici del Consiglio di Stato.
Va anche aggiunto che la stessa Regione Emilia-Romagna ha approvato, proprio nel 2026, una legge regionale volta a disciplinare gli affitti brevi: uno dei punti cardine di questa legge è proprio l’introduzione di una norma che vincoli l’attività di affitti brevi al cambio di destinazione d’uso (com’era precedentemente previsto nel PUG previgente), lasciando ai Comuni il compito di disciplinarla nel dettaglio tramite i propri piani urbanistici.
Per questo motivo, se intendi aprire un’attività di affitti brevi a Bologna, il mio consiglio è di aggiornarti il più possibile. Il SUAP di Bologna è la fonte principale da cui attingere per avere aggiornamenti sulle normative vigenti. Per poterle interpretare, puoi rivolgerti al tuo professionista di fiducia.
Stai valutando di avviare o ampliare la tua attività di affitto breve a Bologna? Vuoi capire come le novità del 2026, sia quelle nazionali, sia quelle locali, impattano sulla tua situazione personale? Chiamaci al numero 051/225677, mandaci un WhatsApp al 347/8498704 oppure scrivici all’indirizzo info@balduzzicommercialisti.it