Affitto breve a Bologna: le novità del 2024

Sei un proprietario di immobili dati in affitto breve a Bologna? Ebbene sappi che il 2024 è un anno di importanti novità riguardanti questo tema.
La Legge di Bilancio 2024 ha, infatti sancito numerose modifiche normative riguardanti le locazioni stipulate con contratti inferiori a 30 giorni, la principale delle quali è l’aumento dell’aliquota a cedolare secca applicata agli affitti brevi di più di un immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato anche una breve Guida che illustra il concetto di affitti brevi, accennando in parte alle novità del 2024.
In questo articolo ti elencherò, innanzitutto, la disciplina degli affitti brevi, andando poi ad illustrarti le principali novità previste dalla Legge di Bilancio 2024. Prima di scendere nel dettaglio specifico di Bologna, vediamo cosa sono gli affitti brevi e quello che devi sapere. Cominciamo!!

Cosa sono gli affitti brevi?

L’articolo 4, comma 1, del Decreto Legge n. 50 del 2017 (citato anche stabilisce che “si intendono, per locazioni brevi, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».
Sono, quindi, contratti di breve durata stipulati tra privati per finalità di alloggio temporaneo, sia direttamente, sia per il tramite di intermediari immobiliari o piattaforme online come Booking o AirBnb. Sono contratti prevalentemente utilizzati dai privati che danno i loro immobili in affitto per finalità turistiche, ma nulla vieta di poter adottare tali contratti anche per finalità temporanee diverse come una trasferta di lavoro dell’inquilino.
Le novità che ti elencherò a breve non riguardano, quindi, coloro che danno in locazione i propri immobili nell’ambito di attività imprenditoriali come gli affittacamere e le case appartamenti vacanze.

Ci sono obblighi da rispettare legati all’affitto breve?

Contrariamente ai contratti di locazione più classici, come il 4+4 o il contratto a canone concordato 3+2, non è previsto alcun obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti che stipulano un contratto d’affitto breve. Tuttavia, il contratto va comunque redatto in forma scritta e che contenga tutte le informazioni necessarie, incluse le regole di permanenza che l’inquilino deve rispettare durante il proprio soggiorno.

Qual è la tassazione dell’affitto breve?

Hai due possibili opzioni:

  • assoggettare i canoni percepiti all’IRPEF ordinaria: in questo caso, i canoni da te percepiti saranno assoggettati alle normali aliquote IRPEF vigenti per l’anno d’imposta, cumulandosi con altri redditi che sono parimenti assoggettati all’IRPEF (ad esempio, i tuoi redditi da lavoro dipendente);
  • assoggettare i canoni percepiti alla cedolare secca: in questo caso, i canoni da te percepiti saranno assoggettati a un’imposta sostitutiva del 21%, non cumulandosi con altri redditi assoggettati invece all’IRPEF.

Quali sono i pro e i contro delle due opzioni?
Se opti per l’IRPEF, il rischio che corri è che, sommando gli affitti percepiti agli altri redditi di cui disponi, puoi essere assoggettato ad aliquote superiori, aumentando il tuo carico fiscale. Ma, d’altro canto, maggiori imposte significano anche maggiore capienza fiscale, ovvero maggiore possibilità di portare le tue spese personali in detrazione, diminuendo il rischio di perdere qualche detrazione per strada.
Se opti per la cedolare secca, il vantaggio indubbio è che gli affitti da te percepiti saranno assoggettati a un’aliquota secca del 21% (salvo le novità che ti elencherò nei prossimi paragrafi). Ma, per contro, la cedolare secca non ammette detrazioni d’imposta: le spese mediche, le spese di ristrutturazione e tutte le spese che ti ho raccontato negli approfondimenti a cui ti rimando (parte uno parte due parte tre) saranno tutte perse.
Chiedi aiuto al tuo consulente per valutare la convenienza di uno o dell’altro regime in base alla tua situazione reddituale personale.

Cosa cambia nel 2024 per la tassazione degli immobili con affitto breve?

In sede di introduzione, avevo accennato alle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, con particolare enfasi sull’aumento delle aliquote previste qualora il contribuente abbia più di un immobile adibito a locazioni brevi. Ma come funziona?
In pratica, se hai più di un immobile che dai in locazione tramite affitti brevi con cedolare secca, l’aliquota da applicare non sarà più del 21% ma del 26%.
L’aliquota del 21% rimane in vigore solo per uno dei tuoi immobili; potrai scegliere quale in sede di dichiarazione dei redditi. Va da sé che ti conviene scegliere l’applicazione dell’aliquota ridotta con riferimento all’immobile che ha prodotto maggiori redditi.
L’aliquota del 21% rimane in vigore, ovviamente, per tutti i privati che possiedono solo un immobile adibito a locazioni brevi (ovviamente in caso di applicazione della cedolare secca).

Cambia qualcosa se mi avvalgo di un intermediario immobiliare o di una piattaforma online?

Da un punto di vista pratico, se ti avvali di un intermediario immobiliare come un’agenzia, avrai il vantaggio di un supporto puntuale e preciso anche in sede di redazione del contratto da stipulare il contratto di locazione per iscritto mentre, se ti avvali di una piattaforma online come Booking o AirBnb, probabilmente dovrai redigere da solo il contratto.
Ma, che tu ti avvalga di un intermediario immobiliare o di una piattaforma online, se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni derivanti dagli affitti brevi per tuo conto, sono obbligati a operare una ritenuta del 21% all’atto del versamento di quanto ti spetta.
La Legge di Bilancio 2024 ha precisato che tale ritenuta si deve considerare a titolo d’acconto. Per capire la portata di questa precisazione, ti farò alcuni esempi:

  • se hai un solo immobile adibito ad affitto breve e i relativi canoni sono assoggettati a IRPEF (supponiamo l’aliquota minima del 23%), l’intermediario applicherà la ritenuta del 21% a titolo di acconto e tu dovrai versare, in sede di dichiarazione dei redditi, il restante 2%;
  • se hai un solo immobile adibito ad affitti brevi e i relativi canoni sono assoggettati a cedolare secca, l’intermediario applicherà la ritenuta del 21% e tu non dovrai versare alcuna differenza, essendo la ritenuta pari all’imposta che dovresti versare;
  • se hai due o più immobili adibiti ad affitti brevi e i relativi canoni sono tutti assoggettati a cedolare secca, l’intermediario applicherà la ritenuta del 21% su tutti i canoni, ma tu dovrai versare la differenza del 5% relativa agli immobili a cui dovrai applicare la nuova aliquota del 26%.

Ci sono altri obblighi a cui devo sottostare riguardanti l’affitto breve a Bologna?

Purtroppo sì. Il Decreto Legge 145 del 2023 (il cosiddetto Decreto Anticipi) ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive. Si tratta di un codice univoco assegnato dal Ministero del Tesoro alle strutture ricettive per identificare ogni singola attività ricettizia avente sede qui in Italia. L’obbligo è a carico di tutti gli operatori: in questo caso,  infatti, anche chi esercita in forma di impresa con partita IVA è obbligato a richiedere il CIN.
Il Ministero del Turismo assegnerà il CIN tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva recante i dati catastali e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Una volta ottenuto il CIN, dovrà essere esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio che reclamizzi l’attività ricettizia. Chiunque violi tali obblighi sarà soggetto alle seguenzi sanzioni:

  • le strutture sprovviste di CIN potranno subire multe comprese tra gli 800,00 e gli 8.000,00 euro;
  • la mancata esposizione del CIN porta al rischio di sanzione economica tra 500,00 e 5.000,00 euro;
  • l’inadempienza ai requisiti di sicurezza stabiliti per il rilascio del codice CIN è punibile con ammenda tra i 600,00 e i 6.000,00 euro.

Alcune Regioni (come l’Emilia-Romagna), prima che venisse istituito il CIN, avevano già adottato una misura simile attraverso l’adozione del Codice Identificativo Regionale (CIR). Qualora la tua attività abbia già a disposizione un CIR, potrai richiedere la conversione in CIN (non è chiaro se la conversione sarà automatica o se sia prevista una richiesta da presentare alla Regione che ha rilasciato il tuo CIR)
Il CIN diverrà pienamente operativo a partire da settembre 2024, anche se in alcune Regioni, in via sperimentale, è già stato introdotto.

I requisiti per l’affitto breve a Bologna nel 2024

In quest’ultimo paragrafo, voglio spiegarti quali adempimenti devi porre in essere per poter locare i tuoi mobili tramite affitto breve a Bologna, con specifico riferimento agli affitti per uso turistico.
Per quanto riguarda i requisiti, Bologna si rifà alla normativa nazionale con alcune differenze:

  • se il locatore destina ad affitto breve un numero di immobili pari o inferiore a tre (a livello nazionale il limite è di quattro), si può evitare di aprire la partita IVA e quindi si può optare per assoggettare i canoni percepiti ad IRPEF o a cedolare secca (tenendo presente le novità introdotte nel 2024);
  • se il locatore destina ad affitto breve a Bologna un numero di immobili superiore a tre, la partita IVA, a questo punto, diventa obbligatoria.

In entrambi i casi, servirà una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare al Comune di Bologna per via telematica, SCIA che puoi presentare avvalendoti anche dell’aiuto di un intermediario.
In caso di SCIA per attività ricettizia non imprenditoriale, sei sottoposto a un limite piuttosto stringente: devi obbligatoriamente essere proprietario, usufruttuario o titolare di diritti reali sull’immobile. Se invece intendi esercitare la tua attività in forma imprenditoriale, basta che tu sia possessore dell’immobile (ad esempio, puoi essere inquilino dell’immobile e darlo in sublocazione).
Un’ultima questione deve essere particolarmente attenzionata: in base al nuovo piano regolatore in vigore a Bologna dallo scorso 10 aprile 2024, gli immobili adibiti ad affitto breve a Bologna a uso turistico  per attività costituite dopo l’entrata in vigore del piano regolatore (non importa se privatamente o imprenditorialmente) devono avere la nuova destinazione d’uso B3 – immobili abitativi a uso turistico. Per modificare la destinazione d’uso, dovrai rivolgerti a un geometra o a un ingegnere.

Hai bisogno di assistenza nel valutare la tua situazione immobiliare, alla luce delle importanti novità introdotte nel 2024? Vuoi avviare un’attività ricettizia basata sull’affitto breve a Bologna e ti serve supporto per inviare la SCIA in Comune? Chiamaci al numero 051/225677, mandaci un WhatsApp al 347/8498704 oppure scrivici all’indirizzo m.balduzzi@balduzzi-franco.it

 

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