Manca poco all’appuntamento con l’IMU 2024 e, quindi, serve un approfondimento relativo a questo tributo che ogni anno, in giugno e dicembre, interessa diversi contribuenti.
Andiamo a scoprire insieme che cos’è l’IMU e quali sono le novità previste per il 2024.
Che cos’è l’IMU? E quali sono i suoi presupposti?
L’IMU (acronimo di Imposta Municipale Unica) è un’imposta comunale istituita nel 2012 in sostituzione della vecchia ICI, dovuta per il possesso di fabbricati (ad esclusione delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), di aree fabbricabili e di terreni agricoli.
L’IMU è un’imposta dovuta in tutti i Comuni nel territorio nazionale, fatta salva l’autonomia impositiva del Friuli-Venezia Giulia (per la quale è in vigore l’IMIS) e le province autonome di Trento e Bolzano (per le quali è in vigore l’IMI).
Chi deve pagare l’IMU?
Rientri tra i soggetti passivi dell’IMU se appartieni a una di queste categorie:
- se sei il proprietario dell’immobile;
- se sei titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sull’immobile;
- se sei il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
- se sei il concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali;
- se sei il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria (leasing).
Come funziona il calcolo dell’IMU per il 2024?
Si deve, innanzitutto, determinare la base imponibile, la quale viene determinata in modo diverso, a seconda che stiamo parlando:
- di immobili;
- di aree fabbricabili;
- di terreni agricoli.
Nel primo caso, la base imponibile viene calcolata partendo dalla rendita catastale del tuo immobile e rivalutandola del 5%. Successivamente, il risultato ottenuto viene moltiplicato per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale del tuo immobile.
- Categoria A (tranne l’A/10) – 160
- Categoria A/10 – 80
- Categoria B – 140
- Categoria C/1 – 55
- Categoria C/2, C/6 e C/7 – 160
- Categoria C/3, C/4 e C/5 – 140
- Categoria D (tranne la D/5) – 65
- Categoria D/5 – 80
Nel caso delle aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in Comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Il compito di determinare questo valore è lasciato ai Comuni.
Nel caso, infine, dei terreni agricoli, la base imponibile si determina applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, una rivalutazione del 25% e, successivamente, un moltiplicatore pari a 135.
Ma quali sono le aliquote da applicare?
Ovviamente la risposta è: dipende da dove sono situati gli immobili, le aree fabbricabili e i terreni agricoli che possiedi per cui, per darti una risposta precisa e puntuale, dovrei sapere quali sono questi Comuni e recuperare le relative delibere in vigore per il 2024.
Posso comunque darti un paio di nozioni generali; in primis, sappi che i Comuni non possono decidere liberamente le aliquote da applicare, in quanto lo Stato ha determinato, per ogni casistica, delle aliquote standard, lasciando a ogni Comune la libertà di rideterminarle in aumento o in diminuzione, rispettando tuttavia dei margini precisi.
Inoltre, ogni Comune non solo ha il compito di determinare, con un’apposita delibera, le aliquote in vigore anno per anno, ma ha anche l’onere di pubblicare le delibere che sanciscono le aliquote da applicare sul Sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento. Ovviamente, per il 2024, la data è quella del 28 ottobre 2024. Se il Comune non provvede entro il 28 ottobre o provvede in ritardo, si considerano valide le aliquote deliberate nel precedente anno impositivo.
Ma devo pagare l’IMU anche sulla mia abitazione principale?
Assolutamente no, purché sia l’immobile dove tu hai contemporaneamente la tua dimora abituale (intesa come il luogo ove si svolge la tua vita familiare e sociale) e la tua residenza anagrafica (dato riscontrabile dalle anagrafi comunali). L’immobile deve essere accatastato nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7.
Anche le relative pertinenze (purché rientrino nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) sono esenti dall’IMU nella misura massima di un immobile per categoria catastale (ad esempio, se hai due immobili accatastati C/6, solo uno sarà esente).
Restano imponibili IMU le abitazioni di lusso rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Ma non finisce qui, in quanto sono assimilate alle abitazioni principali (e dunque sono esenti dall’IMU):
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008 adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
Fino al 2020, era assimilata all’abitazione principale anche l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza; ora, invece, rientra tra le fattispecie imponibili.
Esistono altre esenzioni?
Assolutamente sì. In questo articolo tratterò solamente quella relativa ad alcune fattispecie di terreni agricoli, ma il Ministero delle Finanze ha sancito altre esenzioni che ti invito ad approfondire con l’aiuto anche del tuo consulente.
Tornando ai terreni agricoli esenti dall’IMU, questi sono:
- i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
- i terreni agricoli ubicati nei Comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993 (i cosiddetti “Comuni montani”);
- i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
- i terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
Fino al 2020, erano esenti anche i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (i cosiddetti immobili merce). Ora, invece, non lo sono più.
Esistono delle casistiche di riduzione dell’IMU?
Queste sono le casistiche che, se verificate, danno diritto a riduzioni dell’IMU.
- spetta l’esenzione per le aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti o imprenditori agricoli, qualora sussistano entrambe le seguenti condizioni:
- sono possedute e condotte dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
- su di esse persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
- per i fabbricati di interesse storico o artistico, la base imponibile è ridotta del 50%.
fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili [art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160 del 2019] - per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%.
- è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
- il contratto di comodato sia registrato;
- il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
- infine, per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75%.
Quando deve essere pagata l’IMU?
Per l’anno 2024, l’IMU va versata alle seguenti scadenze:
- 17 giugno 2024 (la scadenza originale del 16 giugno cade di domenica);
- 16 dicembre 2024.
L’IMU è dovuta per anno solare. Qualora il possesso dell’immobile o degli immobili assoggettati all’IMU sia inferiore all’anno, occorre riproporzionarlo in base ai mesi, tenendo conto che:
- il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero (ad esempio, se acquisti un immobile il 3 marzo, il mese di marzo dovrà essere considerato interamente nel computo dell’IMU);
- il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente (ad esempio, se acquisti un immobile il 16 aprile, sarai tu che dovrai pagare l’IMU, anche se i giorni di possesso del nuovo immobile sono pari a quelli del cedente).
Il pagamento deve essere disposto con F24. In presenza di crediti fiscali di qualsiasi tipo, questi possono essere utilizzati in compensazione degli importi previsti ai fini IMU.
Devo sapere altro sull’IMU?
C’è un ultimo adempimento che devi attenzionare: la presentazione della dichiarazione IMU. Per quest’anno, la dichiarazione IMU si presenta entro il prossimo 1 luglio 2024 e riguarda tutte le variazioni (oggetto di dichiarazione) intervenute nel 2023 e che possono influenzare il calcolo dell’imposta.
A titolo esemplificativo, rientrano tra le fattispecie oggetto di dichiarazione IMU:
- gli immobili che godono di riduzioni d’imposta, come i fabbricati inagibili, di interesse storico o artistico; gli immobili per i quali il Comune ha deliberato riduzioni di aliquota; eccetera;
- gli immobili che rientrano in casi in cui il Comune non possieda le informazioni necessarie per verificare il corretto pagamento delle imposte come i fabbricati in leasing, i terreni agricoli divenuti aree fabbricabili o le riunione di usufrutto non dichiarate in catasto.
Quindi, ad esempio, se acquisti un immobile e, successivamente, prendi la residenza facendolo diventare la tua abitazione principale, non dovrai presentare la dichiarazione IMU, dato che l’informazione del cambio di residenza è già a disposizione del tuo Comune.
Non è necessario ripresentare ogni anno la dichiarazione IMU; va presentata solo in caso di variazioni. In assenza della dichiarazione, si considera che la tua situazione immobiliare sia rimasta immutata per gli anni successivi all’anno di riferimento della dichiarazione IMU.
Attenzione: i Comuni, soprattutto per fattispecie per le quali ha deliberato aliquote particolari, può richiedere la presentazione di moduli specifici ai fini dell’applicazione di queste aliquote. Ti invito, quindi, a verificare, con l’aiuto del tuo consulente, eventuali adempimenti specifici oltre alla presentazione della dichiarazione IMU.